L’indexation de loyer, c’est l’adaptation du loyer à l’évolution du coût de la vie.
Le pouvoir d’achat du propriétaire est ainsi protégé, tout en encadrant les augmentations pour le locataire.
En Wallonie, depuis le 1er septembre 2018, le bail d’habitation (de résidence principale) doit être enregistré pour que l’indexation soit possible. Si le bail n’est pas enregistré, le loyer ne peut pas être indexé. En outre, le contrat de bail ne doit pas contenir de clause excluant l’indexation.
Cette indexation n’est possible qu’une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail. Elle n’est pas automatique. Le propriétaire doit en faire la demande par écrit au locataire en lui indiquant le calcul et le nouveau montant de loyer.
Si le propriétaire oublie d’indexer le loyer à la date anniversaire, il pourra toujours le faire ultérieurement. Toutefois, il ne pourra réclamer que les arriérés d’indexation des trois derniers mois qui précèdent celui de la demande.
Les autres types de baux, comme par exemple les baux de droit commun (bureau, garage, résidence secondaire, …), peuvent également faire l’objet d’une clause d’indexation de loyer.
Depuis 1994, c’est l’indice santé qui est utilisé pour calculer l’indexation du loyer. Il est publié chaque fin de mois par l’Office belge de statistique « Statbel » (Service public fédéral Economie).
Calcul de l’indexation
Pour calculer une indexation, on utilise une formule légale qui permet de déterminer le nouveau loyer indexé : Loyer de base X (nouvel indice / indice de départ) = loyer indexé
Où :
• Loyer de base : le loyer (hors charges éventuelles) fixé lors de la signature du contrat de bail ;
• Nouvel indice : l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail (lire l’entrée en vigueur du bail) ;
• Indice de départ : l’indice santé du mois qui précède celui de la signature du contrat de bail.
Des calculateurs de loyer sont disponibles en ligne (notamment sur le site du SPF Économie et de Statbel) pour faciliter ce calcul. Il suffit de connaître :
• Le loyer convenu au départ de la location ;
• L’année et le mois de la signature du bail ;
• L’année et le mois de l’entrée en vigueur du bail.
L’indexation ne peut jamais être supérieure au montant déterminé par cette formule.
Toutefois, entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, une mesure de limitation de l’indexation a été d’application en fonction de la classe énergétique du logement (PEB : D, E, F, G ou indéterminée) (décret du 19.10.2022). Pour rappel, la certification PEB évalue la performance énergétique de chaque logement, la classe en fonction de sa consommation d’énergie et permet de la comparer entre différents biens immobiliers.
Les logements les plus énergivores ont ainsi été soumis à des restrictions ou une interdiction temporaire d’indexation.
• PEB de classe A, B ou C, indexation possible à 100 %,
• PEB de classe D, indexation jusqu’à 75 %,
• PEB de classe E, indexation jusqu’à 50 %,
• PEB de classe F, G et indéterminée, pas d’indexation.
Autrement dit :
– Pour les baux débutés avant le 1er novembre 2022, des limitations d’indexation s’appliquaient en fonction du certificat PEB.
Ces limitations ont été levées à partir du 1er novembre 2023, mais un mode de calcul particulier a été mis en place pour les logements de classe énergétique D, E, F, G ou indéterminée. Ceci afin de conserver les effets de cette restriction temporaire :
• Le loyer de base est devenu le montant du loyer adapté entre novembre 2022 et octobre 2023,
• L’indice de base est devenu l’indice du mois précédant la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail entre novembre 2022 et octobre 2023.
– Pour les baux débutés à partir du 1er novembre 2022, l’indexation du loyer ne dépend pas du certificat PEB.
À partir de 2028, il a été annoncé qu’en Wallonie, les propriétaires ne pourront plus indexer les loyers des logements ayant une classe énergétique E ou F. Cette mesure visera à encourager les rénovations destinées à améliorer la performance énergétique du parc immobilier wallon.
La législation étant susceptible d’évoluer, il est conseillé aux personnes concernées par ce sujet de se tenir informées et de consulter les sources officielles le cas échéant (le site www.wallonie.be par exemple).
(Sources : Décret relatif au bail d’habitation (15.03.2018), www.wallonie.be, www.federia.immo)